아파트 시설물 (전면·부분)교체·보수·수선공사 관리비 사용 기준 : 장기수선충당금 v.s. 수선유지비 / 출처: 공동주택관리법, 국토교통부 유권해석

공동주택 장기수선 계획이란, 공동주택의 공용부분에 대하여 수선ㆍ교체공사를 통한 건물의 장수명화를 위 하여 40년 정도의 기간을 기준으로 수선항목과 수선주기를 예상하여 수선일정을 미리 계획하는 것이며,(국토교통부 2022 장기수선계획실무가이드라인 참조)

장기수선충당금이란, 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 징수하여 적립하는 금액을 말합니다.(국토교통부 2022 장기수선계획실무가이드라인 참조) 

한편, 수선공사란, 공동주택 공용부분의 경미한 하자나 설비고장 등을 보수하는 일상적인 공사를 말하며, 수선유지비란 장기수선계획에서 제외된 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 사용되는 비용을 의미합니다.(국토교통부 2022 장기수선계획실무가이드라인 참조) 

아파트 시설물을 적기에 교체 및 수선을 시행하지 못할 경우 추후 더 많은 비용이 투입되어야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에, 장기수선충당금과 수선유지비를 잘 사용해서 아파트 시설물을 유지보수관리하는 것이 중요합니다.

그래서 이번 정보글은, 아파트 시설물 유지보수공사를 진행할때 장기수선충당금과 수선유지비를 어떤 기준으로 사용할 수 있는지 정리했습니다. 자료 출처는 공동주택관리법, 국토교통부 유권해석입니다!

공동주택 시설물 유지관리 개념도<출처: 국토교통부 2022 장기수선계획 실무가이드라인>

 

1. 관계법령 : 장기수선충당금

「공동주택관리법 시행규칙」 제7조(장기수선계획의 수립기준 등)
① 영 제30조 전단에서 “국토교통부령으로 정하는 기준”이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.

장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)
1. 건물외
구분		공사종별		수선방법	수선주기(년)	수선율(%)		비 고
가. 지붕		1) 모르타르 마감 2) 고분자도막방수 3) 고분자시트방수 4) 금속기와 잇기 5) 아스팔트 슁글 잇기		전면수리 전면수리 전면수리 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체	10 15 20 5 20 5 20	100 100 100 10 100 10 100		시멘트액체방수
나. 외부		1) 돌 붙이기 2) 수성페인트칠		부분수리 전면도장	25 5	5 100
다. 외부 창·문		출입문(자동문)		전면교체	15	100
2. 건물내부
구분	공사종별		수선방법		수선주기(년)		수선율(%)	비고
가. 천장	1) 수성도료칠 2) 유성도료칠 3) 합성수지도료칠		전면도장 전면도장 전면도장		5 5 5		100 100 100
나. 내벽	1) 수성도료칠 2) 유성도료칠 3) 합성수지도료칠		전면도장 전면도장 전면도장		5 5 5		100 100 100
다. 바닥	지하주차장 (바닥)		부분수리 전면교체		5 15		50 100
라. 계단	1) 계단논슬립 2) 유성페인트칠		전면교체 전면도장		20 5		100 100
3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비
구분	공사종별		수선방법		수선주기(년)		수선율(%)	비고
가. 예비전원(자가발전) 설비	1) 발전기 2) 배전반		부분수선 전면교체 부분교체 전면교체		10 30 10 20		30 100 10 100
나. 변전설비	1) 변압기 2) 수전반 3) 배전반		전면교체 전면교체 전면교체		25 20 20		100 100 100	고효율에너지기자재 적용
다. 자동화재감지설비	1) 감지기 2) 수신반		전면교체 전면교체		20 20		100 100
라. 소화설비	1) 소화펌프 2) 스프링클러 헤드 3) 소화수관(강관)		전면교체 전면교체 전면교체		20 25 25		100 100 100
마. 승강기 및 인양기	1) 기계장치 2) 와이어로프, 쉬브(도르레) 3) 제어반 4) 조속기(과속조절기) 5) 도어개폐장치		전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체		15 5 15 15 15		100 100 100 100 100
바. 피뢰설비 및 옥외전등	1) 피뢰설비 2) 보안등		전면교체 전면교체		25 25		100 100	고휘도방전램프[휘도(광원의 단위 면적당 밝기의 정도)가 높은 방전램프] 또는 엘이디(LED) 보안등 적용
사. 통신 및 방송설비	1) 엠프 및 스피커 2) 방송수신 공동설비		전면교체 전면교체		15 15		100 100
아. 보일러실 및 기계실	동력반		전면교체		20		100
자. 보안·방범시설	1) 감시반 (모니터형) 2) 녹화장치 3) 영상정보처리기기 및 침입탐지시설		전면교체 전면교체 전면교체		5 5 5		100 100 100
차. 지능형 홈네트워크 설비	1) 홈네트워크기기 2) 단지공용시스템 장비		전면교체 전면교체		10 20		100 100
4. 급수·가스·배수 및 환기설비
구분	공사종별		수선방법		수선주기(년)		수선율(%)	비고
가. 급수설비	1) 급수펌프 2) 고가수조 (STS, 합성수지) 3) 급수관(강관)		전면교체 전면교체 전면교체		10 25 15		100 100 100	고효율에너지기자재 적용(전동기 포함)
나. 가스설비	1) 배관 2) 밸브		전면교체 전면교체		20 10		100 100
다. 배수설비	1) 펌프 2) 배수관(강관) 3) 오배수관(주철) 4) 오배수관[폴리염화비닐(PVC)]		전면교체 전면교체 전면교체 전면교체		10 15 30 25		100 100 100 100
라. 환기설비	환기팬		전면교체		10		100
5. 난방 및 급탕설비
구분	공사종별		수선방법		수선주기(년)		수선율(%)	비고
가. 난방설비	1) 보일러 2) 급수탱크 3) 보일러수관 4) 난방순환펌프 5) 난방관(강관) 6) 자동제어 기기 7) 열교환기		전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전체교체 전면교체		15 15 9 10 15 20 15		100 100 100 100 100 100 100	고효율에너지기자재 적용 (전동기 포함) 밸브류 포함
나. 급탕설비	1) 순환펌프 2) 급탕탱크 3) 급탕관(강관)		전면교체 전면교체 전면교체		10 15 10		100 100 100	고효율에너지기자재 적용 (전동기 포함)
6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설
구분	공사종별		수선방법		수선주기(년)		수선율(%)	비고
옥외부대시설 및 옥외 복리시설	1) 아스팔트포장 2) 울타리 3) 어린이놀이시설 4) 보도블록 5) 정화조 6) 배수로 및 맨홀 7) 현관입구·지하주차장 진입로 지붕 8) 자전거보관소 9) 주차차단기 10) 조경시설물 11) 안내표지판		부분수리 전면수리 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 전면교체 부분수리 부분수리 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체 전면교체		10 15 20 5 15 5 15 5 10 15 10 10 15 5		50 100 100 20 100 10 100 15 10 100 100 100 100 100
7. 삭제 <2021. 10. 22.>

[별표 1] 장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)(공동주택관리법 시행규칙).pdf

0.15MB

 

2. 관계법령 : 수선유지비

「공동주택관리법 시행령」 제23조(관리비 등)
① 법 제23조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2와 같다.

■ 공동주택관리법 시행령 [별표 2] 관리비의 비목별 세부명세(제23조제1항 관련)
관리비 항목	구 성 명 세
9. 수선유지비	가. 법 제29조제1항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용으로 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비 나. 냉난방시설의 청소비, 소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비 다. 건축물의 안전점검비용 라. 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용

[별표 2] 관리비의 비목별 세부명세(제23조제1항 관련)(공동주택관리법 시행령).pdf

0.11MB

반응형

3. 국토교통부 유권해석 : 장기수선충당금과 수선유지비의 사용(집행) 기준

<출처 : 국토교통부 주택건설공급과 전자민원 2017.09.19>

장기수선계획은 공동주택의 공용부분에 대하여 수립하는 것이며(공동주택관리법 제29조제1항), 수립기준은 공동주택관리법 시행규칙 [별표1]과 같습니다.
 
공동주택관리법 시행규칙 [별표1]에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선 공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것이며(법제처 14-0076 해석례 참조), [별표1]에 명시되어 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중(공동주택관리법 시행령 별표2) ‘수선유지비’로 사용이 가능할 것으로 판단됩니다.(다만, 참고로 많은 비용이 소모되고 공동주택의 가치를 증진하는 내용의 공사라면 장기수선계획에 반영하여, 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용하여 시행하는 것이 합리적인 것임)
 
이에 따라, 공동주택관리법 시행규칙 [별표1]에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는 것이며, 그 이외의 [별표1]에 명시되어 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 자율적으로 결정할 사항임을 알려드립니다.

 

<출처 : 국토교통부 2022 장기수선계획 실무가이드라인 / 질의회신 사례>

[질의]
수선방법에 전면교체(수리)만 규정되어 있는 공사에 대하여 부분교체(수리)할 필요가 있는 경우 수선유지비로 처리하는 것인지 아니면 장기수선충당금으로 처리하는 것인지?

[회신]  
「공동주택관리법 시행규칙」 별표1 장기수선계획 수립기준에서 전면교체만 해당되는 공용부분의 주요시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며,
 
부분수선공사의 장기수선계획에 추가 여부는 각 공동주택에서 자율적으로 결정하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능함
 
다만, 해당 항목의 공사가 명확히 구분된 공간(동, 동의 특정 부위, 지하주차장 등) 단위 내의 수선공사인 경우에는 전면수선에 해당하는 것이며,
 
또한, 제품(또는 시설)의 기능을 고려하여 여러 부품이 결합되어 제작된 제품이 독립적으로 기능하는것이라면 하나의 제품 교체도 전면수선에 해당함

 

끝.

 

아파트 장기수선충당금 핵심 정리 : 뜻, 적립, 이사갈 때 세입자 반환 등 / 출처 : 공동주택관리법

아파트 베란다 배관 보수 책임 : 전유부분(집주인), 공용부분(관리사무소) / 출처 : 공동주택관리

아파트 입주자대표회의 운영경비(관리비) 핵심정리 : 출석수당, 식사비, 업무추진비 / 출처 : 공