공동주택관리법 제35조(행위허가 기준 등) 행위허가, 행위신고 대상이 되는 증축의 개념과 유권해석 사례 / 출처 : 국토교통부 행위허가신고 실무 가이드라인, 법제처 법령해석, 대법원 판례

건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 건축물이 아닌 부대시설이나 복리시설을 늘리는 행위가 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 “증축”에 포함되는지 문언상 명확하지 않습니다.

그래서 법제처 유권해석에 따르면, 공동주택관리법 제2조제1항에 “증축”의 의미를 정의하는 별도의 호를 신설하거나 같은 법 제35조제1항제2호에서 “증축” 대신 “증설” 등 다른 용어를 사용하여 해당 규정을 정비할 필요가 있다고 유권해석한 바 있습니다.

이번 정보글은 공동주택관리법 행위허가와 행위신고 기준 중 하나인 증축의 개념에 대해 정리했씁니다. 출처는 국토교통부 행위허가신고 실무 가이드라인, 법제처 법령해석, 대법원 판례입니다.

 

1. 관계법령

「공동주택관리법」 제35조(행위허가 기준 등)
 
① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 8. 10.>
 
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)
3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)
3의2. 「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위
4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위

 

2. 법제처 법령해석

<출처 : 법제처 17-0658, 2018. 2. 21., 민원인>
 
【질의요지】 공동주택의 부대시설인 주차장의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 기존 주차구획의 일부를 전기자동차의 충전을 위한 전용 주차구획으로 전환하여 고정형 충전기를 설치하는 것이 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호나목에 따른 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 행위로서 시장·군수·구청장 등에게 신고해야 하는 “증축”에 해당하는지?

【회답】 공동주택의 부대시설인 주차장의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리지 않고 기존 주차구획의 일부를 전기자동차의 충전을 위한 전용 주차구획으로 전환하여 고정형 충전기를 설치하는 것은 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제6호나목에 따른 전기자동차의 고정형 충전기 및 충전 전용 주차구획을 설치하는 행위로서 시장·군수·구청장 등에게 신고해야 하는 “증축”에 해당합니다.

【이유】 먼저, 「공동주택관리법」에서는 “증축”의 의미를 별도로 규정하고 있지 않고, 같은 법 제2조제2항에서는 같은 법에서 따로 정하지 않은 용어의 뜻은 「주택법」에서 정한 바에 따른다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서도 “증축”의 의미에 대해서 별도로 규정하고 있지 않은바, 이와 같이 법령에서 용어의 의미를 별도로 규정하고 있지 않은 경우에는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원해야 할 것입니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조).

그리고, 공동주택의 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 증축하는 경우 중 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 경미한 사항을 규정하고 있는 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조제3항에서는 주차장, 관리사무소, 경비실(제1호)과 같은 건축물을 증축하는 경우 뿐만 아니라, 대문ㆍ담장(제2호), 구내전화ㆍ폐쇄회로ㆍ텔레비전(제3호), 보안등ㆍ자전거보관소ㆍ안내표지판(제4호), 주민운동시설(제7호) 등 건축물이 아닌 시설을 증축하는 경우도 함께 규정하고 있는바, 공동주택관리법령에서 “증축”의 대상은 건축물에 한정되지 않는다고 할 것이므로, 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 행위를 수반하지 않더라도 공동주택의 일부를 이루는 부대시설이나 복리시설 등을 늘리는 행위는 공동주택관리법령에 따른 “증축”에 해당한다고 할 것입니다.

한편, “증축”이란 일반적으로 그 대상이 “건축물”임을 전제하는 것이고, 「건축법 시행령」 제2조제2호에서도 “증축”을 “기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것”으로 정의하고 있으므로, 건축물의 면적이나 높이 등을 늘리지 않고 단지 그 내부에 장비나 시설을 추가하는데 그치는 경우는 “증축”에 해당하지 않는다는 의견이 있을 수 있습니다.

그러나, 동일한 용어라고 하더라도 개별 법령에서 정하는 바에 따라 그 구체적 의미는 달라질 수 있는 것이고, 「공동주택관리법」 제35조제1항의 취지는 공동주택의 효율적 관리에 지장을 줄 수 있는 증축 등의 행위를 하려는 경우 사전에 허가를 받거나 신고를 하도록 하여 시장·군수·구청장의 적절한 지도·감독을 받도록 하려는 것인바, 공동주택의 부대시설을 늘리는 행위는 「건축법」에 따른 증축에 해당하는지와 상관없이 공동주택의 효율적 관리를 위해 시장·군수·구청장의 지도·감독을 받도록 할 필요가 있으므로 「공동주택법」상 증축에 해당하여 허가나 신고의 대상이 된다고 보아야 할 것입니다.

법령해석례_17-0658 (1).hwp

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3. 대법원 판례

<대법원, 2021도2436, 2021. 6. 10.>

[공동주택관리법상 허가 대상이 되는 증축의 개념]

공동주택관리법 제35조 제1항 제2호, 구 공동주택관리법 시행령(2019. 10. 22. 대통령령 제30147호로 개정되기 전의 것) 제35조 제1항 [별표 3]은 일정한 공동주택의 증축 행위에 관하여 관할관청의 허가를 받도록 하고 있으나, 공동주택관리법은 증축 행위의 의미에 관한 정의규정을 두지 않은 채 “이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 주택법에서 정한 바에 따른다.”라고 규정하고 있다(제2조 제2항). 그런데 이에 따라 준용되는 주택법에서도 증축 행위에 관한 정의규정을 발견할 수 없다.

한편 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호 (나)목, 주택법 제2조 제1호 등 관계 법령 체계상 공동주택관리법은 스스로 정의하지 않은 사항에 관하여는 건축법령상의 정의가 준용될 수 있음을 전제하고 있는데, 건축법 제2조 제1항 제2호는 건축물을 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것으로 정의하고 있고, 건축법 시행령 제2조 제2호에 따르면 증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 따라서 건축법령이 정한 증축 행위는 체계적ㆍ논리적 해석 원리상 특별한 사정이 없는 한 공동주택관리법 제35조 제1항 제2호의 허가 대상에 포함된다고 해석함이 타당하다.

판례_2021도2436.hwp

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4. 국토교통부 지침(2021 공동주택 행위허가신고 실무 가이드라인)

제3절 공동주택 행위허가․신고제도로 관리하는 행위

2-3-6 (증축․증설)
1. (증축) 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 행위이다.
※ 출처 : 건축법 시행령 제2조제2호

3-6-1 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설의 증축․증설

Check point : 공동주택 내 가벽 설치
공동주택 전유부분에 가벽 설치 행위는 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설의 증축․증설에 해당되어, 별표 3 제6호가목2)가)에 따른 행위 허가 대상
 
Check point : 자동문, 주차차단시스템 설치
자동문, 주차차단시스템이 부대시설에 해당하는 경우 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 증축․증설 행위로 보아 별표 3 제6호나목에 따른 행위허가 또는 신고 대상에 해당

 

5.  국토교통부 유권해석

< Q 11 > 단지 내 필로티에 휴게시설 설치 시 입주자 동의 요건은 무엇인지?

A > 공동주택관리법 시행령 별표3 제6호 가목 1)의 다)에 따라 공동주택의 필로티 부분을 전체 입주자의 2/3 이상 및 해당 동의 입주자의 2/3 이상의 동의를 받아 국토교통부령이 정하는 범위에서 주민공동시설로 증축하는 경우로서 통행, 안전 및 소음 등에 지장이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 행위허가를 통해 가능

 

< Q 14 > 아파트에 주출입구와 부출입구에 스크린도어 설치를 하기 위해 필요한 절차는?

A > 공동주택관리법 시행령 제35조 별표3 제6호나목에 따르면 부대시설의 증설은 전체 입주자 2/3 이상의 동의를 받는 행위허가 대상이나, 공동주택관리법 시행규칙 제15조제2항에 따라 주택건설기준 등에 관한 규정 에 적합한 범위에서 사용검사를 받은 시설의 면적 또는 규모의 10% 범위 내에서 증축 또는 증설하는 경미한 사항이라면 입주자대표회의의 동의를 받아 행위신고를 통해 가능 다만, 스크린도어가 외부에 설치되는 것이라면 대문에 해당되므로 위 규정에 따라 부대시설의 증축·증설 행위허가 또는 행위신고 대상으로 판단

 

< Q 15 > 아파트 단지 외부 출입을 위한 자동문 추가 설치와 관련하여, 자동문을 대문으로 봐야하는지 담장으로 봐야 하는지? 행위신고일 경우 사용검사를 받은 규모라 함은 자동문의 길이나 면적이 기준인지?

A > 단지 외부 출입을 위한 자동문(스크린도어)이라면「주택법 시행령」제6조에 따른 대문에 해당하며, 자동문의 규모 범위는 사용검사권자의 확인이 필요한 사항

 

 끝.

 

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