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아파트 입주자대표회의 동대표 선출 결격사유 : 관리비 3개월 이상 체납 / 출처: 공동주택관리법, 국토교통부유권해석, 법원판례공동주택관리 2023. 2. 10. 10:27728x90반응형
일반적인 경우는 아니지만 공동주택 거주 입주민 중에 관리비를 체납하는 사람이 있습니다. 특히, 대규모 단지의 오래된 노후 공동주택의 경우 상대적으로 관리비 체납이 많아 외부회계감사에서 지적이 되곤 합니다. 또한, 경매로 낙찰받은 아파트 물건 중에는 관리비가 체납된 채로 아파트를 승계 받는 경우도 종종 있습니다.
동대표 임기가 만료되는 연말과 연초를 중심으로 아파트에서는 새로운 입주자대표회의 구성을 위한 동대표 선출 공고문을 게시합니다. 한편, 공동주택관리법령에 따르면, 관리비등을 최근 3개월이상 연속해서 체납한 사람은 아파트 동대표가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다라고 규정하고 있습니다.
이번 정보글은 아파트 입주자대표회의 구성을 위한 동대표 선출 결격사유 중 관리비 체납에 관해 정리했습니다. 자료 출처는 공동주택관리법, 국토교통부 유권해석 사례, 법원 판례입니다!
1. 관계법령
「공동주택관리법」 제14조(입주자대표회의의 구성 등)
④ 서류 제출 마감일을 기준으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. <개정 2015. 8. 28.>
1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인
2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람
3. 이 법 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람
4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람
⑤ 동별 대표자가 임기 중에 제3항에 따른 자격요건을 충족하지 아니하게 된 경우나 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우에는 당연히 퇴임한다. <신설 2018. 3. 13.>「공동주택관리법 시행령」 제11조(동별 대표자의 선출)
④ 법 제14조제4항제5호에서 “대통령령으로 정하는 사람”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. <개정 2020. 4. 24., 2021. 1. 5.>
6. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
⑤ 공동주택 소유자 또는 공동주택을 임차하여 사용하는 사람의 결격사유(법 제14조제4항 및 이 조 제4항에 따른 결격사유를 말한다. 이하 같다)는 그를 대리하는 자에게 미치며, 공유(共有)인 공동주택 소유자의 결격사유를 판단할 때에는 지분의 과반을 소유한 자의 결격사유를 기준으로 한다. <개정 2020. 4. 24.>「공동주택관리법 시행령」 제23조(관리비 등)
① 법 제23조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부명세는 별표 2와 같다.
1. 일반관리비
2. 청소비
3. 경비비
4. 소독비
5. 승강기유지비
6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비
7. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조에 따라 난방열량을 계량하는 계량기 등이 설치된 공동주택의 경우에는 그 계량에 따라 산정한 난방비를 말한다)
8. 급탕비
9. 수선유지비(냉방ㆍ난방시설의 청소비를 포함한다)
10. 위탁관리수수료
② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.
1. 장기수선충당금
2. 제40조제2항 단서에 따른 안전진단 실시비용
③ 법 제23조제3항에서 “대통령령으로 정하는 사용료 등”이란 다음 각 호의 사용료 등을 말한다.
1. 전기료(공동으로 사용하는 시설의 전기료를 포함한다)
2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)
3. 가스사용료
4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
5. 정화조오물수수료
6. 생활폐기물수수료
7. 공동주택단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
8. 입주자대표회의 운영경비
9. 선거관리위원회 운영경비
④ 관리주체는 주민공동시설, 인양기 등 공용시설물의 이용료를 해당 시설의 이용자에게 따로 부과할 수 있다. 이 경우 제29조에 따라 주민공동시설의 운영을 위탁한 경우의 주민공동시설 이용료는 주민공동시설의 위탁에 따른 수수료 및 주민공동시설 관리비용 등의 범위에서 정하여 부과ㆍ징수하여야 한다. <개정 2017. 1. 10.>
⑤ 관리주체는 보수가 필요한 시설[누수(漏水)되는 시설을 포함한다]이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.2. 국토교통부 유권해석 사례
<출처 : 국토부 주택건설공급과-4994, 2012. 9. 17.>
[질의1] 동별 대표자가 관리비 3개월 이상 체납할 경우 자동으로 자격이 상실되는지 아니면 선거관리위원회의 심의 후 입주자대표회의 자격상실 통보 후 상실되는지?
[질의2] 체납된 관리비를 완납하면 자격은 회복되는지 아니면 보궐선거를 통해 동별 대표자를 다시 선출해야 하는지?
[답변1] 관리비 등을 3개월 이상 연속해 체납한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실하므로[공동주택관리법 시행령 제11조제3항제6호(구 주택법 시행령 제50조제4항제10호)] 질의의 해당인이 관리비 등을 3개월 이상 연속해 체납했다면 별도의 절차 없이 자동으로 그 자격이 상실됩니다.
[답변2] 체납한 관리비를 완납한다 할지라도 상실된 자격이 회복되는 것이 아니므로 궐위된 선거구에 대해서는 보궐선거를 진행해야 합니다. 참고로 자격상실의 경우에는 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않으므로 보궐선거에 입후보할 수 있음을 알려드립니다.<출처 : 국토교통부 건설공급과 FAQ-2014.01.09>
[질의] 동별 대표자 결격사유 중 관리비 등 3개월 이상 연속 체납한 사람(「주택법 시행령」 제50조제4항제10호)이, 현재 관리비를 체납하고 있는 사람인지, 과거에 “체납한 적”이 있는 사람도 포함하는지?
[답변] 관리비 등 3개월 이상 연속 체납한 사람은 동별 대표자 선출을 위한 공고 당시 체납상태에 있는 사람 및 동별 대표자로 재임하는 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지 그 이전에 “체납한 적”이 있는 사람까지 포함하는 것은 아닙니다(법제처 유권해석, ‘12.07)<출처 : 국토교통부 건설공급과 FAQ-2013.01.30.>
[질의] 관리비등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람을 어떻게 해석해야 하는지?
[답변] 관리비등의 3개월 연속하여 체납한 경우는 귀 공동주택의 관리주체가 부과한 관리비등을 연속하여 3개월 동안 납부하지 아니한 경우를 의미하는 것입니다(예, 8월, 9월, 10월에 부과된 관리비등을 10월 말 관리비 납부기한까지 납부하지 아니한 경우는 관리비 등을 3개월 연체한 것입니다).<출처 : 국토부 주택건설공급과-2015. 7.>
[질의] 선관위에서 동별 대표자 결격사유 심의 시 가스사용료를 3개월 이상 연체한 후보자에게 결격사유를 적용한 것이 타당한지?
[답변] 주택법 시행령 제58조 제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등을 3개월 이상 연속해 체납한 사람은 동별 대표자가 될 수 없어 그 자격을 상실합니다. (주택법 시행령 제50조 제4항) 질의의 경우 가스사용료는 주택법 제58조 제3항에서 사용료로 규정하고 있으므로 가스사용료를 3개월 이상 연속해 체납할 경우 결격사유에 해당됩니다.반응형3. 관련 판례
<출처 : 의정부지방법원 2007. 7. 25. 선고 2006가단74938 판결 [채무부존재확인] 확정>
<판시사항>
[1] 집합건물 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위
[2] 일반관리비와 소독비는 "공용부분" 관리비여서 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 "전용부분" 관리비여서 위 특별승계인이 승계하지 않는다고 한 사례
<판결요지>
[1] 집합건물 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되는 것으로 보아야 한다.
[2] 일반관리비와 소독비는 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출하는 비용으로 공용부분 관리비이므로 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 지출되는 비용으로 전용부분 관리비에 해당하므로 위 특별승계인이승계하지 않는다고 한 사례.끝.
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