신축 아파트 하자보수 핵심정리 : 뜻, 하자담보책임기간, 하자보수절차, 담보책임종료, 과태료, 하자심사분쟁조정위원회 / 출처 : 공동주택관리법

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사람들이 새로 지어진 신축 아파트를 선호하는 이유 중 하나는, 낡고 부서진 것이 없이 쾌적한 주거 공간을 영유할 수 있기 때문입니다.
 
하지만 실상은 이름 있는 건설사에서 아파트를 지었다 하더라도 천장 누수, 마감 미흡 등 공사상 잘못으로 하자가 발생하곤 합니다.

특히, 큰 금액을 들여 소위 로열층이라 불리는 탑층(고층)에 입주했는데 장마철에 천장과 외벽에 비가 새서 벽지가 들뜨고 곰팡이가 생긴다면 입주자로선 황당하고 화가 날 것입니다. 

그런데 입주민이 시공사에 이런 하자보수를 신청해도 차일피일 보수 일정을 미루거나 보수를 한 후에도 똑같은 하자가 재발하는 사례가 빈번히 발생합니다.

그래서 이번 포스팅은 신축 아파트 하자보수과 관련된 입주민과 시공사의 권리와 의무에 관련된 근거법령을 정리했습니다.

1. 아파트 하자의 뜻과 범위

<핵심정리>

하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다.

<근거법령>

「공동주택관리법」 제36조(하자담보책임)
④ 제1항의 하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다.

「공동주택관리법 시행령」 제37조(하자의 범위)
법 제36조제4항에 따른 하자의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다.
 
1. 내력구조부별 하자: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
나. 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우
 
2. 시설공사별 하자: 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우

 

2. 아파트 하자담보책임기간

<핵심정리>

도배·타일·배수·방수공사 하자 등 시설공사별 하자담보책임 기간이 다르며, 시공사는 입주자에게 아파트를 인도한 날부터 2~10년 간 하자보수의 책임을 집니다.

<근거법령>

「공동주택관리법」 제36조(하자담보책임)
③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>
 
1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

「공동주택관리법 시행령」 제36조(담보책임기간)
① 법 제36조제3항에 따른 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다.
 
1. 내력구조부별(「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다. 이하 같다) 하자에 대한 담보책임기간: 10년
2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간

[별표 4] 시설공사별 담보책임기간(제36조제1항제2호 관련)(공동주택관리법 시행령).pdf

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3. 아파트 하자보수절차

<핵심정리>

하자담보책임 기간 내에 입주자가 하자보수를 시공사에 신청하면, 시공사는 하자를 보수해야 할 의무를 집니다. 또한 시공사는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 내 보수하거나 하자보수계획서를 서면으로 입주자에게 통보하고 그 계획에 따라 보수를 해야 합니다.

출처 : 2021 공동주택 관리 매뉴얼(중앙공동주택관리지원센터) / 하자보수 절차

<근거법령>

「공동주택관리법」 제37조(하자보수 등)
① 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>
 
1. 입주자
2. 입주자대표회의
3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단
5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다)

 

「공동주택관리법 시행령」 제38조(하자보수 절차)  
② 제1항에 따른 하자보수의 청구는 다음 각 호의 구분에 따른 자가 하여야 한다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 제2호나목에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있다. 
 
1. 전유부분: 입주자 또는 공공임대주택의 임차인
2. 공용부분: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
 
가. 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의
나. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단
 
③ 사업주체는 제1항에 따라 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음 각 호의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의등 또는 임차인등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수하여야 한다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보하여야 한다. <개정 2017. 9. 29.>
 
1. 하자부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정을 포함한다)
2. 담당자 성명 및 연락처
3. 그 밖에 보수에 필요한 사항
 
④ 제3항에 따라 하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되면 즉시 그 보수결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의등 또는 임차인등에 통보하여야 한다.

 

4. 아파트 하자보수 행정처분

<핵심정리>

입주민의 하자보수 청구를 시공사가 정당한 사유 없이 하지 않으면 행정청은 시공사에 시정명령을 할 수 있으며, 이행하지 않을 경우 500만원 이하 과태료가 부과됩니다.

[별표 9] 과태료의 부과기준(제100조 관련)(공동주택관리법 시행령)

<근거법령>

「공동주택관리법」 제37조(하자보수 등)
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의등 및 임차인등이 하자보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다.

「공동주택관리법」 제102조(과태료)
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
15의2. 제37조제5항에 따른 하자보수에 대한 시정명령을 이행하지 아니한 자

 

5. 아파트 하자보수 담보책임 종료

<핵심요약>

아파트 하자보수담보책임은 시공사와 입주자가 담보책임종료확인서를 공동으로 작성해야 종료됩니다.

출처 : 2021 공동주택 관리 매뉴얼(중앙공동주택관리지원센터) / 하자담보책임 종료 절차

<근거법령>

「공동주택관리법 시행령」 제39조(담보책임의 종료)
① 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 말한다.) 또는 해당 공공임대주택의 임차인대표회의에 서면으로 통보하여야 한다. 이 경우 사업주체는 다음 각 호의 사항을 함께 알려야 한다.
 
1. 제38조에 따라 입주자대표회의등 또는 임차인등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용
2. 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실
 
② 제1항에 따른 통보를 받은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의는 다음 각 호의 구분에 따른 조치를 하여야 한다. 
 
1. 전유부분에 대한 조치: 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자 또는 공공임대주택의 임차인에게 개별통지하고 공동주택단지 안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시
 
2. 공용부분에 대한 조치: 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구
 
③ 사업주체는 제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의등 또는 임차인등에 통보해야 한다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재하여 서면으로 통보해야 한다.
 
④ 제3항 본문에 따라 보수결과를 통보받은 입주자대표회의등 또는 임차인등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수하여야 한다.
 
⑤ 사업주체와 다음 각 호의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 한다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 된다.
 
1. 전유부분: 입주자
2. 공용부분: 입주자대표회의의 회장(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인을 말한다. 이하 이 조 및 제61조제3항제1호에서 같다) 또는 5분의 4 이상의 입주자(입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우만 해당한다)
 
⑥ 입주자대표회의의 회장은 제5항에 따라 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음 각 호의 절차를 차례대로 거쳐야 한다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 제2호에 따른 의결을 할 수 없다.
 
1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음 각 목의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것
 
가. 담보책임기간이 만료된 사실
 
나. 완료된 하자보수의 내용
 
다. 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서
 
2. 입주자대표회의 의결
 
⑦ 사업주체는 제5항제2호에 따라 입주자와 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 입주자대표회의의 회장에게 제6항제1호에 따른 통지 및 게시를 요청해야 하고, 전체 입주자의 5분의 4 이상과 담보책임 종료확인서를 작성한 경우에는 그 결과를 입주자대표회의등에 통보해야 한다.

 

6. 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 / 전화상담 031-910-4200

<핵심정리>

입주자는 시공사가 하자보수를 거부하거나 기피하는 등 하자담보책임 등에 대해 시공사와 분쟁이 있을 경우, 국토교통부 하자심사분쟁조정위원회 하자심사 및 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

https://www.adc.go.kr/adms/portal/portalMain.do

하자관리정보시스템

<근거법령>

「공동주택관리법」 제39조(하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 설치 등)
① 제36조부터 제38조까지에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 제2항의 사무를 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사ㆍ분쟁조정위원회(이하 “하자분쟁조정위원회”라 한다)를 둔다.
 
② 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 4. 18., 2020. 12. 8.>
 
1. 하자 여부 판정
2. 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체ㆍ하자보수보증금의 보증서 발급기관(이하 “사업주체등”이라 한다)과 입주자대표회의등ㆍ임차인등 간의 분쟁의 조정 및 재정
3. 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체등ㆍ설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정 및 재정
4. 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항
 
③ 하자분쟁조정위원회에 하자심사ㆍ분쟁조정 또는 분쟁재정(이하 “조정등”이라 한다)을 신청하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청서를 제출하여야 한다.
 
④ 제3항에 따라 신청된 조정등을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등이 포함된 하자판정에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

끝.

 

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